Introdução
A medida é uma estratégia do Legislativo do Distrito Federal para estimular o mercado imobiliário e impulsionar o setor da construção civil, tornando a aquisição de imóveis mais acessível para empresas e pessoas físicas.
A redução da alíquota
A alíquota de ITBI no Distrito Federal apresentou mudanças ao longo do tempo, vezes sendo aumentada e por vezes, diminuída.
Até 2015 a alíquota era de 2% sobre o valor do imóvel, neste ano, o Governo local implementou o aumento da alíquota, levando-a a 3%. A medida era parte do chamado Pacto por Brasília, pacote de medidas governamentais destinadas a reforçar o cofre distrital.
Ainda com a alíquota em 3%, após diversas propostas de lei, houve a redução temporária do imposto para 1% em todas as operações durante três meses, no âmbito do programa Pró-Economia II. Decorrido o prazo estabelecido no programa, alíquota retornou ao estado original de 3%.
Em dezembro de 2024, porém, o Governo do Distrito Federal publicou lei que reduz as alíquotas do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) a partir de 1º de janeiro de 2025. Em redução à alíquota anteriormente fixada em 3%, houve ajuste para 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado e para 2% nos demais casos, abrangendo transações de imóveis usados e revendas.
A alteração realizada em 2024 difere do que foi feito em 2022 ao passo de que não se trata de apenas um programa de incentivo fiscal, mas antes, uma alteração na legislação do Distrito Federal que visa fomentar a atividade imobiliária, de construção e incorporação em seu território. A presente alteração não possui prazo limite, e, portanto, não há prazo para que a alíquota seja alterada, contudo, é interessante que à medida do possível se aproveite a nova legislação de modo breve. A ausência de prazo para o novo sistema de alíquota abre a possibilidade de maior prolongamento na aplicação, mas também, não dá garantias quanto a vigência desta alteração.
A redução da alíquota de ITBI e a Reforma Tributária
A Reforma Tributária em tramitação no Brasil busca promover uma ampla reestruturação do sistema fiscal, especialmente no que diz respeito à tributação sobre o consumo. Embora a alíquota do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) ainda não esteja diretamente incluída nas mudanças atuais da reforma, há disposições que impactam sua aplicação, sobretudo no que se refere à sua incidência e ao momento do fato gerador.
Atualmente, o ITBI é um tributo incidente sobre a transmissão intervivos de bens imóveis, com alíquota definida por cada município ou pelo Distrito Federal. A principal questão debatida na Reforma Tributária em relação ao ITBI diz respeito à definição do momento exato de sua incidência. Atualmente, há divergências interpretativas que geram insegurança jurídica, especialmente em casos de cessão de direitos sobre imóveis e operações societárias envolvendo bens imobiliários.
A proposta da Reforma Tributária busca esclarecer e uniformizar esse aspecto, reduzindo o número de litígios e proporcionando maior previsibilidade para investidores,
empresas e famílias empresárias que realizam operações imobiliárias. Esse ajuste, embora não altere diretamente as alíquotas do ITBI, pode impactar a forma como o imposto é aplicado e cobrado, acarretando a necessidade de um olhar mais cuidadoso para a organização patrimonial e para a estruturação de negócios que envolvem imóveis.
A alteração da alíquota de ITBI pelo Distrito Federal têm como principal objetivo estimular o mercado imobiliário local, tornando as transações mais acessíveis e incentivando a formalização de negócios. Com um imposto menos oneroso, espera-se um aumento na regularização de imóveis, além de um impacto positivo no setor da construção civil e no crédito imobiliário.
Vantagens e aplicações da alteração
A recente alteração na alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis representa uma oportunidade estratégica para famílias empresárias, investidores e empresas que necessitam realizar operações envolvendo ativos imobiliários. A redução do tributo impacta diretamente diversas transações, trazendo vantagens expressivas tanto para operações patrimoniais quanto para reorganizações societárias.
A diminuição da alíquota reduz o custo de aquisição e transmissão de imóveis, tornando mais acessíveis operações como compra e venda, sucessões patrimoniais e reorganizações societárias que envolvam bens imobiliários.
Empresas que desejam aumentar seu capital social por meio da integralização de imóveis encontram agora um cenário mais vantajoso, uma vez que a tributação incidente sobre essas operações se tornou menos onerosa, até mesmo para aquelas que possuem atividade imobiliária. Isso permite uma estruturação patrimonial mais eficiente e com menor impacto financeiro.
Além disso, com um custo menor para a aquisição de imóveis, investidores – especialmente aqueles voltados para o mercado imobiliário – podem estruturar novas operações com maior rentabilidade, aproveitando um ambiente fiscal mais favorável.
Dessa forma, a redução da alíquota também incentiva empresas e famílias empresárias a formalizarem a titularidade de bens imóveis, garantindo maior segurança jurídica e conformidade fiscal, além de facilitar futuras operações de sucessão patrimonial. Diante dessas mudanças, o planejamento tributário, patrimonial e sucessório torna-se ainda mais essencial para garantir que empresas e investidores aproveitem ao máximo os benefícios fiscais da nova alíquota de ITBI. Uma análise criteriosa das operações e a adoção de estratégias estruturadas podem resultar em uma significativa economia tributária e em maior eficiência na gestão dos ativos.
Conclusão
A redução da alíquota do ITBI no Distrito Federal representa um avanço significativo para o mercado imobiliário, criando um ambiente mais favorável para investidores, empresas e famílias empresárias que buscam otimizar suas operações patrimoniais. A nova legislação, ao tornar as transações menos onerosas, impulsiona a formalização de negócios, fortalece o setor da construção civil e incentiva a circulação de ativos imobiliários com maior segurança jurídica.
Além disso, a reforma tributária em tramitação no Brasil, embora não altere diretamente as alíquotas do ITBI, complementa essa iniciativa ao buscar maior clareza na incidência do imposto, reduzindo litígios e promovendo um ambiente de negócios mais previsível. Diante desse cenário, o planejamento tributário e patrimonial torna-se ainda mais relevante, permitindo que empresas e investidores aproveitem ao máximo os benefícios fiscais e estruturem suas operações com maior eficiência.
Desse modo, a adaptação às novas regras e a avaliação estratégica das oportunidades geradas por essa mudança serão fundamentais para garantir um aproveitamento otimizado da redução tributária. Em um contexto de transformações no sistema fiscal brasileiro a proatividade na gestão patrimonial e tributária é um diferencial para empresas e indivíduos que buscam minimizar custos e maximizar seus investimentos e operações.
Gabriela Lemos e Leonardo Henrique Especialistas em direito tributário