Os proprietários de imóveis poderão, a partir da nova legislação, atualizar o valor dos bens conforme avaliação de mercado e recolher um imposto menor na venda e na transferência dos mesmos. A medida, sancionada no dia 16 de setembro, trata-se de uma compensação da arrecadação pela União pela extinção da desoneração da folha que beneficiava vários setores da economia e de municípios.
Até a data da publicação da Lei 14.973/24, havia uma exceção: se você fizer reformas ou melhorias no imóvel e apresentar notas fiscais que comprovem esses gastos, é possível alterar o valor contábil do bem, mas não era possível a simples atualização a valor de mercado, visto não ter previsão legal.
Ao vender o imóvel, o valor que você declarou na aquisição é subtraído do valor de venda para calcular o ganho de capital, que é tributado em alíquotas que variam de 15% a 22,5%, a depender das faixas de tributação e no caso das empresas, chegando a uma tributação de até 34% sobre a diferença.
No entanto, com o advento da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 é reconhecida e autorizada nova forma de atualização do valor do imóvel e cálculo de eventual ganho de capital. A lei concede a possibilidade de atualização do valor do bem imóvel já informado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) – comumente chamada de declaração de imposto de renda – para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4%, sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) e 6% aplicável às pessoas jurídicas.
De acordo com a legislação, os valores resultantes da atualização tributária serão considerados como aumento de patrimônio na data em que o imposto for pago. Esses valores devem ser registrados na seção de bens e direitos da Declaração de Ajuste Anual (DAA) referente ao ano-calendário de 2024, sendo contabilizados como custo de aquisição adicional do imóvel correspondente.
Em se tratando de pessoa jurídica, há a opção de ajustar o valor do imóvel presente no ativo permanente de seu balanço patrimonial para refletir o valor de mercado. Nesse caso, a diferença em relação ao custo de aquisição será tributada pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4%.
Se você optar por atualizar o valor do imóvel, e decidir vender ou dar baixa no bem dentro dos 15 anos após essa atualização, o cálculo do ganho de capital será diferente. Ele seguirá a seguinte fórmula:
Ganho de Capital = Valor da Alienação – [Custo do bem imóvel Antes da Atualização + (Diferencial de custo Tributado a título de Atualização x %)]
O percentual aplicado deve ser proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda conforme parágrafo único do artigo 8º da lei em que varia de 0%, com alienação em até 36 meses da atualização até 100% em caso a alienação ocorrer após 15 anos da atualização.
Apesar da aparente vantagem de economia tributária conferida pela nova Lei, a decisão de utilizar ou não da faculdade de atualização do valor dos imóveis deve passar por uma análise específica correspondente a cada caso. Isso porque, sobre a atualização, o valor de venda e o tempo decorrido da atualização até a alienação possibilitam diferentes cenários e impactos tributários, podendo causar economia ou, até mesmo, maior gasto tributário.
De modo geral e sem adentar a caso específico, podemos considerar que a Lei se mostra vantajosa àqueles que pretendem a alienação após decorrido longo prazo de atualização tendo em vista a significativa diminuição do ganho de capital que torna vantajoso o custo da atualização do imóvel perante a DAA.
Gabriela Lemos –
Advogada equipe de direito tributário ABC
Leonardo Henrique –
Estagiário equipe de direito tributário ABC